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領頭羊競相進入局公募REITS行至“十字路口”
◎記者 梁銀妍 何漪
“競爭越來越激烈。”這是第一批公開發行REITS上市兩年后基金經理的聲音。
擴大資產的順利上市，讓更多的機構看到了公開發行REITS的可能性。截至目前，已有19名基金管理人進入公募REITS領域。業內人士認為，隨著公開發行REITS擴張機制的實施，行業也進入了“十字路口”，基金管理人布局資產類型，注重培養能力，促進擴張工作，治理結構和管理方法差異化，將促進行業向更加多樣化的方向發展，最終出現一批高質量的公開發行REITS產品和優秀的基金管理機構。
領導爭相入局
面對公募REITS市場，越來越多的基金公司“坐不住”。
從試點到正常發行，再到擴大資產上市，公共REITS不僅借鑒了成熟的市場經驗和規律，而且符合中國國情的發展道路。其業務模式、治理結構和管理方法在探索中逐漸成熟，形成了一定的規模效應和示范效應。
近日，易方達基金申請廣州開發區高新技術產業園REIT、工行瑞信基金申請工行瑞信河北高速集團高速公路REIT，意味著龍頭基金公司正式進入公開發行REITS市場。此外，廣發基金等機構正在探索REITS藍海。招商基金還申請了基金子公司，全面布局基礎設施REITS業務。
“對于想要開展公開發行REITS業務的基金公司來說，現在是一個好時機。”一位業內人士透露，一方面，業務可行性得到了充分驗證，啟動和擴張機制得到了實踐，運行良好；另一方面，業務發展一直“先發優勢”，利用公開發行REITS仍處于“藍海”階段，機構仍有機會發展壯大。
從新機構的角度來看，其選擇的底層資產是目前相對成熟的資產類型。Choice數據顯示，在已建立的公共REITS中，工業園區和高速公路共有16個REITS，占總數的一半以上。
業內人士表示，這兩類項目受到機構的青睞，除了成熟的市場運作外，清晰的審計也是一個重要原因。此前，中國證監會指導交易所修訂了REITS審計指南，結合工業園區、收費公路等資產行業特點，從項目合規、歷史運營和評價參數設置維度細化了兩類資產的審計重點，提高了監管的準確性和效率。
審批常態化
近日，四個公開發行REITS擴張項目上市，標志著擴張機制的正式實施。具體來說，博世蛇口產園REITS分別是四個公開發行REITS、紅土創新鹽田港REITT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT共籌集資金超過50億元。
“擴招落地為后續資產購買提供了參考路徑。REITS研究員表示，這也為基金公司開展公開發行REITS業務提供了多種選擇。“一些公司擅長布局不同類型的資產，并打開管理障礙；一些公司傾向于擴大某種資產，最終成為專業的資產運營平臺。如果擴招機制不落地，大家都在努力拿新項目，資產類型高度同質化，最后都長不大。”
四個單一擴張項目的順利完成，意味著公開發行REITS市場“首發+擴張”兩輪驅動發展模式的正式形成，將進一步促進公開發行REITS審批的正常化。目前，REITS也在積極推動景區、軌道交通、消費基礎設施、鐵路等創新基礎設施的實施。“在資產證券化的背景下，基礎設施REITS的民生公益屬性越來越強，存續量大的資產包裝空間大。博世基金相關負責人表示。
打造運營管理能力行業標桿
目前，已有19名基金經理進入公開發行REITS行業。越來越多的行業參與者開始思考：公開發行REITS業務的核心需求是什么？經理的專業能力反映在哪些方面？如何更好地利用首次發行和擴張機制，擴大和加強公開發行REITS業務？
在一位投資者看來，基金經理必須明確自己的責任界限，履行職責。首次發行公開發行REITS只代表了管理者在單個行業邁出的一小步。發行不是終點，而是起點。只有當管理到位時，它才會持續很長時間。投資者關注的是管理者能否做好公開發行REITS的持續管理，提高運營效率；二是管理者能否不斷優化單個公開發行REIT產品。
中金基金REITS基金經理劉立宇也提出了類似的看法。他說，如果將公開發行REITS與上市公司進行比較，基金經理、原股東和外部管理機構將履行自己的職責，基金經理和外部管理機構的工作人員將扮演不同的角色，開展基礎設施項目的運營和管理。同時，基金成立了運營咨詢委員會，邀請行業專家就重大事項進行溝通，為基金的重大決策提供專業建議。
“‘利益綁定、長期承諾、歸位盡責、各展所長’是打造產品競爭力的關鍵。劉立宇表示，要形成公開發行REITS的可持續發展，一方面，底層資產是“壓艙石”。原股東在首次發行和擴張時，應“將資產作為產品取出”，通過不斷注入優質資產，形成資產管理規模效應，不斷提高產品管理規模和內在價值。另一方面，基金經理和外部管理機構應繼續提高資產經營管理能力，形成有效的整合協調，通過加強標準化、標準化、數字化的經營管理，提高管理效率，提高產品經營業績，為投資者創造價值。
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