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中信證券：相信房地產(chǎn)銷售將在四季度觸底，政策深化和未來更多政策出臺(tái)將為2024年市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件
我們認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)和投資下行壓力進(jìn)一步增加，政策有望呈現(xiàn)更加積極的態(tài)勢(shì)。我們期待2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)，行業(yè)復(fù)蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項(xiàng)目竣工。現(xiàn)階段，我們看好換牌相對(duì)充分，資產(chǎn)質(zhì)量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復(fù)蘇的銷售平臺(tái)；也看好估值已經(jīng)充分調(diào)整，預(yù)計(jì)年度應(yīng)收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
▍房屋銷售繼續(xù)下滑，房?jī)r(jià)下降預(yù)期亟待扭轉(zhuǎn)。
2023年1-11月，商品房銷售面積10.05億平米，同比下降8.0%，降幅較上月擴(kuò)大0.2pcts；銷售額同比下降5.2%，降幅擴(kuò)大0.3pcts。11月單月，商品房銷售面積同比下降10.3%，降幅收窄0.7pcts；銷售額同比下降8.6%，降幅擴(kuò)大0.5pcts。在各地出臺(tái)政策支持居住需求特別是改善性需求背景下，12月前14日我們跟蹤的高頻網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所改善，14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)25.1%，自9月以來連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)；42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降18.2%，相較9月降幅收窄。但是，大多數(shù)城市的二手房交易量并未達(dá)到足夠房?jī)r(jià)走穩(wěn)的均衡值。大中城市房?jī)r(jià)跌多漲少，房?jī)r(jià)下降預(yù)期仍在發(fā)酵。微觀數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差，大公司2023年前11月銷售額同比下降9%，銷售面積同比下降18%，11月當(dāng)月市場(chǎng)下行幅度大于前11月累計(jì)下降幅度。
▍開工單月同比回正，不過微觀指標(biāo)顯示企業(yè)投資熱情低落。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年1-11月，全國(guó)房屋新開工面積87,456萬平米，同比下降21.2%，降幅收窄2pcts；竣工面積65,237萬平米，同比增長(zhǎng)17.9%；開發(fā)投資104,045億元，同比降低9.4%，降幅擴(kuò)大0.1pcts。11月單月，全國(guó)房屋新開工同比上升4.9%，今年單月首次同比回正；竣工同比增長(zhǎng)12.2%；開發(fā)投資同比下降10.6%，降幅縮窄0.7pcts。11月，國(guó)房景氣度指數(shù)93.42，較10月低點(diǎn)93.40小幅回升。行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保交付等工作取得一定的成效，建安開支略有復(fù)蘇。但我們擔(dān)心這種復(fù)蘇的可持續(xù)性。從微觀數(shù)據(jù)來看，企業(yè)投資熱情十分低落，只有華潤(rùn)置地在2023年前11月的拿地銷售金額比超過50%，越秀地產(chǎn)，招商蛇口，濱江集團(tuán)等2022年拿地較為積極的公司，在2023年拿地?zé)崆橐泊蠓陆怠?/p>
▍土地市場(chǎng)降溫，未來開發(fā)活動(dòng)集中在核心城市。
9月自然資源部建議放開土地成交價(jià)格上限，截至目前22個(gè)集中供地城市中的18個(gè)城市（除北京、上海、深圳和寧波）已恢復(fù)價(jià)高者得模式。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，全國(guó)100大中城市2023年1-11月累計(jì)住宅類土地成交總價(jià)為1.89萬億元，同比下降25.5%，11月住宅類土地成交溢價(jià)率為3.29%，為2023年以來最低點(diǎn)。我們跟蹤的代表企業(yè)拿地高線化趨勢(shì)持續(xù)，11月拿地金額同比提升43%而拿地面積同比僅提升7.6%。我們注意到未來開發(fā)重心轉(zhuǎn)向核心城市。
▍政策釋放有效需求，期待市場(chǎng)在2024年復(fù)蘇。
12月14日北京和上海發(fā)布通知，調(diào)整優(yōu)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策，加之深圳此前出臺(tái)的政策，目前三個(gè)一線城市均實(shí)現(xiàn)首套或二套房最低首付比例和貸款利率下限降低，更多房屋作為普宅享受稅收減免，顯著降低了二手房交易成本。我們認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)具有風(fēng)向標(biāo)意義，政策進(jìn)一步鼓勵(lì)需求釋放有助于扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)下行預(yù)期，提振居民置業(yè)意愿，緩解市場(chǎng)下行斜率。我們相信房地產(chǎn)銷售將在四季度觸底，當(dāng)前政策深化和未來更多政策出臺(tái)將為2024年市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：
政策效果不及預(yù)期，市場(chǎng)繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)的企穩(wěn)回升還需要一定的時(shí)間，銷售基本面的恢復(fù)存在不確定性；部分房地產(chǎn)企業(yè)在過往拿地不足，可售資源不及預(yù)期，盈利能力有進(jìn)一步下行的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)。
▍期待政策發(fā)力，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈的可能復(fù)蘇順序。
我們認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)和投資下行壓力進(jìn)一步增加，政策有望呈現(xiàn)更加積極的態(tài)勢(shì)。我們期待2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)，行業(yè)復(fù)蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項(xiàng)目竣工。現(xiàn)階段，我們看好換牌相對(duì)充分，資產(chǎn)質(zhì)量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復(fù)蘇的銷售平臺(tái)；也看好估值已經(jīng)充分調(diào)整，預(yù)計(jì)年度應(yīng)收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
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