企業頻道
健全房地產融資宏觀審慎管理搭建房地產業創新模式
證券日報編寫 張達
是我國金融行業最高級別的會議，最近舉行的中間金融工作會議備受矚目。值得關注的是，與歷年來全國各地金融工作會議具體內容對比，本次會議初次增強了房地產領域有關描述，而且放到了防范化解金融風險框架下。
業內人士表示，合理防范化解房地產風險變成金融領域的關鍵任務之一，下面需要重點關注有關措施的實施節奏與發力強度。預期監督機構將修訂完善房地產融資相關規則，“三大工程”將成來年帶動項目投資、改進市場銷售的有力舉措，將來一些地區需求面現行政策有望進一步釋放壓力，土地出讓也有望進一步提升，從而推動市場預測改進。
確立管控創新模式
中間金融工作會議對防范化解金融風險的解釋占據著比較大篇數，這也是當前以及未來金融業工作的重中之重。在其中，初次談及房地產領域內容，而且沾墨甚多。
針對本次會議初次談及房地產行業的緣故，廣東城規院住房政策研究所首席研究員李宇嘉覺得，以往房地產業歸屬于發展期，房價和房子價格等資產價格對金融安全開放式遮蓋較為完善。如今房地產風險沖擊性金融，房地產業不良率持續飆升，并且隨著市場供給房地產商債務危機及需求面房屋銷售下降，所導致的資金鏈緊張對風險產生的影響已經全方位呈現，必須金融體制全方位解決房地產風險沖擊，合理防范化解房地產風險變成金融領域的關鍵任務之一。
房地產業風險化解層面，會議首先明確提出，完善房地產業商事主體監管機制和資金托管，健全房地產融資宏觀審慎管理。
中指研究院公司研究總監劉水覺得，大會第一次提出完善房地產業商事主體監管機制，說明政府部門將加快房地產開發商監管機制基本建設，確立監管企業范疇，系統重要性公司是關鍵管理對象，管控內容方面關鍵是預購資產嚴格監管、企業負債及流動性監管等。
李宇嘉進一步指出，明確提出房地產開發商一個新的監管方式，也就是從行為主體和資源兩根途徑進行管理。對主體管控，即壓實企業主體責任，對于該行為主體全口徑、全渠道的股權融資進行管理，以經營風險指標為方式，包含“三道紅線”以內，構建管控自己的底線，兜牢管控的架構，預警信息并預防公司發生風險性并擴散。對投資進行管理，即資金從金融企業排出到公司，及企業后面資金運轉，需要進行穿透式監管，保證資產合乎最開始設置的主要用途。
在面對房地產風險的前提下，會議指出健全房地產融資宏觀審慎管理。光大證券研報認為，這就意味著對于房地產領域宏觀審慎角度金融業管束（比如“三道紅線”、貸款集中度等）仍將按照行業不同環節以各種方式發生。
“房地產融資宏觀審慎管理目的是為了防風險，抑止房地產業超溫是防風險，適當適用推動行業修補都是防風險，未來一段時間房地產融資謹慎管理方法方向應當是適當適用。”劉水預估，監督機構將會對房地產企業融資標準“三道紅線”、金融機構房地產貸款“兩條底線”主要參數作出調整，修訂完善相關規則。
適用地產商有效股權融資
不一樣所有制性質一視同仁
中間金融工作會議還明確指出，一視同仁針對不同所有制性質房地產開發商有效資金需求。
針對房地產企業的融資支持，上年11月的“金融業16條”還提出，對國有制、私營等各種房地產開發商一視同仁。最近，美聯儲主席潘功勝也提出，一視同仁適用房地產開發商有效資金需求。本次會議進一步明確，要支持不一樣所有制性質地產商。
“現階段融資難的主要是私營地產商。”劉水說，大會旨在注重商業服務金融機構要將適用私營房地產融資的相關政策落實落細，實實在在把“堅持不懈兩個毫不動搖”切實落實，適用私營地產商發展趨勢。
中金公司研報強調，近年來新房銷售總體較弱，1～9月房屋銷售額度同比減少4.6%，對地產商現金流量產生不斷工作壓力；與此同時，民營企業市場銷售表現明顯遜于央國營企業，以百強房企里的42家央國企和32家未出現民營企業為例子，1～9月銷售總額增長速度分別是+12%和-14%。在這樣的背景下，此次明確提出的“一視同仁針對不同所有制性質房地產開發商有效資金需求”，針對平穩地產商現金流量、緩凝地產商信貸風險尤為重要。下面需要重點關注有關措施的實施節奏與發力強度。
平安銀行研究所預估，后面房企的短期資產重組或將是緩解企業償還債務迫在眉睫、解決房地產市場風險的一個關鍵突破點，也有利于進行“保交樓”每日任務。
在鏡鑒資詢創辦人張宏偉看起來，怎樣解決早已出現房企的公開市場操作股權融資，針對不同所有制性質房企的有效資金需求，以保證“保交樓”和資產重組的順利進行，將是未來融資政策實行的關鍵所在參考標準。
寬松政策未來可期
中間金融工作會議還指出，加速保障房等“三大工程”基本建設，搭建房地產業創新模式。
李宇嘉強調，“三大工程基本建設”包含保障房、舊村改造、“平急雙用”基礎建設，這是未來金融業看向房地產行業的關鍵行業，都是房地產業新機遇方式。保障房處理保障性住房薄弱點，發展壯大保障性住房在住房供給中的主體地位，推動供給側結構；舊村改造協助流動人口等外來人員享有公共文化服務、居者有其屋。
光大證券券商報告預估，“三大工程”基本建設必將成為國內房地產和基本建設行業極為重要的增加量項目投資。
中金公司研報還認為，“三大工程”的建立將會成為來年帶動項目投資、改進市場銷售的有力舉措，須密切關注配套資金的實施狀況。從中遠期角度來講，那也是房地產業創新模式中搭建多層面住房供給管理體系、促進宅基地供需匹配的關鍵舉措。
除此之外，本次會議嚴格執行“一城一策用對政策工具箱，更強適用剛性和改善房要求”。
中金公司研報強調，在今年的9月全國各地頒布的要求扶持政策的次數和幅度都達到了這輪周期時間至今的最高值，但是目前32個重點城市中，依然存在17城留有不同程度的限購政策規定，15城首套房首付占比規定高過低限，17城二套房首付占比規定高過低限，政策或仍然存在調整空間。與此同時，先前政策效應更多體現在二手房并非新房子，這也反映出要求扶持政策和緩凝地產商信貸風險現行政策結合的重要性。
平安銀行研究所預估，將來一些地區需求面現行政策有望進一步釋放壓力，土地出讓也有望進一步提升，從而推動市場預測改進。
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