工業(yè)頻道
房地產(chǎn)業(yè)后半年如何規(guī)劃？
■吳艷新
房市年里考試已完美收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)分析，2023年1月-6月，TOP100房企銷(xiāo)售總金額同期相比微增0.1%，但6月每月銷(xiāo)售總額同比變?nèi)酢Ｉ习肽甓龋康禺a(chǎn)業(yè)整體來(lái)看為先揚(yáng)后抑，走出一條“一季度修復(fù)，自信心提升；二季度不容樂(lè)觀，預(yù)估變?nèi)酢钡木€(xiàn)條。
從“小陽(yáng)春”到“減溫”，一部分剛性需求及改進(jìn)生理需求通過(guò)一輪集中化釋放出來(lái)后，無(wú)法建立延續(xù)性對(duì)接，增強(qiáng)了大半年市場(chǎng)行情走勢(shì)的不確定因素要素。
如果沒(méi)有超強(qiáng)力政策實(shí)施正確引導(dǎo)，后半年市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏感仍將呈現(xiàn)遲緩情況。在筆者看來(lái)，后半年房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)在三層面承受壓力：一是有效要求仍無(wú)法獲得充足釋放出來(lái)，造成消費(fèi)預(yù)期不容樂(lè)觀，銷(xiāo)售市場(chǎng)去化工作壓力隨著增加，自信心需進(jìn)一步復(fù)建；二是三季度將再迎償還高峰時(shí)段，一部分地產(chǎn)商還錢(qián)壓力比較大，債務(wù)危機(jī)狀況或仍會(huì)有，對(duì)債務(wù)人、投資人和買(mǎi)房者自信心都有不良影響；三是被“披星戴帽”或強(qiáng)制退市的上市房企預(yù)估會(huì)增加，給增量資金投入市場(chǎng)及其投資人進(jìn)到房地產(chǎn)板塊，導(dǎo)致一定程度的沖擊性。
短期內(nèi)工作壓力顯而易見(jiàn)，但這并不代表房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)結(jié)束，反倒是剛開(kāi)始，所以也不必過(guò)分消極。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入深層轉(zhuǎn)型期，永遠(yuǎn)都是“危“與”機(jī)”都在。終究，房市斑點(diǎn)狀轉(zhuǎn)暖還在繼續(xù)，要求相對(duì)性充沛的重點(diǎn)城市并沒(méi)有“卡彈”，一部分三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)也在穩(wěn)中有進(jìn)，這都是好數(shù)據(jù)信號(hào)，需進(jìn)一步夯實(shí)。有數(shù)據(jù)表明，TOP20地產(chǎn)商含有11家上半年度銷(xiāo)售總額完成同比增加，均值漲幅為13.1%。不難看出，勤奮仍會(huì)出現(xiàn)成果。
那樣，后半年地產(chǎn)商需對(duì)焦哪幾個(gè)方面使力？不一樣地產(chǎn)商，回答不一樣。
是被掛牌風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)商一定要做好市值管理，在其中，處于股票退市邊緣A股地產(chǎn)商，需強(qiáng)化措施防止“一元股票退市”；因未按期公布財(cái)務(wù)報(bào)告遭股票停牌至今H股地產(chǎn)商，需及時(shí)完成內(nèi)控審計(jì)，公布2022年財(cái)務(wù)報(bào)告，挽救發(fā)售影響力。出現(xiàn)地產(chǎn)商則需要積極主動(dòng)化債，一是爭(zhēng)得盡早與債務(wù)人達(dá)成一致，橫盤(pán)整理核心資產(chǎn)，取出切實(shí)可行的債務(wù)重組方案，包含貫徹落實(shí)債務(wù)展期及其以股抵債等計(jì)劃方案；二是推動(dòng)定向增發(fā)事項(xiàng)，在加強(qiáng)保交貨工作過(guò)程中，適度填補(bǔ)一部分周轉(zhuǎn)資金，保持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；三是積極尋找戰(zhàn)投，多方面觸碰投資人尋找大量簽約合作很有可能。
流通性壓力比較大但還沒(méi)有出現(xiàn)的地產(chǎn)商，需充分調(diào)節(jié)供應(yīng)節(jié)奏感，把握住去化較好的城市不同區(qū)域，加速樓盤(pán)促資金回籠，沖盈市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)金流量，與此同時(shí)還需要多方面判斷近兩年來(lái)有關(guān)部門(mén)公布的股權(quán)融資新政策，多種渠道股權(quán)融資變厚現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)規(guī)模，乃至尋找機(jī)會(huì)出讓資產(chǎn)盤(pán)活，深入分析現(xiàn)金流量安全性池。
現(xiàn)金流量相對(duì)性充足且會(huì)計(jì)股票盤(pán)面相對(duì)穩(wěn)定的高品質(zhì)地產(chǎn)商，則將實(shí)現(xiàn)彈力擴(kuò)表，尋找優(yōu)良項(xiàng)目投資“換倉(cāng)提質(zhì)增效”。與此同時(shí)，為進(jìn)一步提高毛利率和管理效率，這種地產(chǎn)商需努力減少成本支出支出，操縱各類(lèi)成本費(fèi)用，推進(jìn)組織架構(gòu)調(diào)整，精減減肥，降低成本。更為關(guān)鍵的是，要注重運(yùn)營(yíng)＋服務(wù)型業(yè)務(wù)流程，加倉(cāng)達(dá)到新起市場(chǎng)需求的多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程，為以后發(fā)展趨勢(shì)尋找第二、第三增長(zhǎng)曲線(xiàn)。
繼續(xù)看房地產(chǎn)業(yè)，可變性預(yù)估極強(qiáng)，修復(fù)依然是一個(gè)遲緩平和的全過(guò)程。時(shí)下，頭頂部地產(chǎn)商掌舵者及業(yè)內(nèi)人士共識(shí)是，短時(shí)間很難發(fā)生V型翻轉(zhuǎn)，脈沖式調(diào)節(jié)是主要基調(diào)。但是，住宅長(zhǎng)期性要求基本依然在，后半年，也不排除房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)化放松概率，屆時(shí)為房市引入自信心，推動(dòng)買(mǎi)賣(mài)人氣值提高。
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