地產頻道
REITs不適宜著急得人項目投資
【靈光一閃】
REITs最底層投資方向的穩定決定了盈利提高空間不足。
蔣光祥
REITs重新進入許多人的視野，可能就是因為近期廣州市地鐵3地鐵線正要“發售”消息。這令“平常人日常搭乘自身使用價值一個多億的公共交通工具交通出行”，將不再局限于一個段子。廣州地鐵集團擬發布基礎設施REITs業務流程，往往優選廣州市地鐵3地鐵線主線任務作底層資產，雖知，便是3號臥底多，十分擁堵，簡單說就是財源廣進，現金流量強。廣州地鐵3地鐵線經過關鍵樞紐站、景點打卡地、知名院校等人流量集中地，早晚高峰時間壯闊場景聽說和北京10地鐵線、上海市6地鐵線有一拼，單日客流量長居廣州市地鐵第一位。其基礎設施建設REITs作為當前詳盡發布進展的城市公共交通基礎設施建設REITs之一，一旦取得成功落地式拿到中國地鐵站REITs立減，帶頭作用顯著，都將給一般的用戶的可選擇財產菜單欄上增加一道穩定種類。
REITs的英文翻譯全稱為“Real Estate Investment Trusts”，用中文描述便是“不動產投資信托股票基金”。大家都知道，房產財產擁有自身的優缺點。最大的優勢是能夠造成平穩現金流量，例如房租收入，主要缺點本身流通性差，碰到近期的不景氣市場行情，就不好賣。REITs卻完全拿捏的死死這一點，把這些欠缺流通性不動產變為極強流動性證劵。一方面房產造成的租金等現金流量，做為項目投資非流動負債依照比例分配為投資者，另一方面則使固定資產的原始權益人，其實就是資產需求者贏得了資金扶持，不失為一種高效的股權融資方法。更加可貴的是，REITs一般有強制性分紅派息現行政策，中國公募基金REITs每一年以紅股方法分給投資者的額度，不少于當初能夠分派金額的90%，每一年不能低于1次。這相比A股許多上市企業可以說有劃算了許多。
但嚴格上來說，REITs，特別是公募基金REITs（公開市場操作根據發售規范化證劵或受益憑證匯聚投資人資產），在中國依然歸屬于新鮮事物。截至今年1月初，早已上市公募基金REITs商品但是24只，經營規模不一，新項目包括了高速路、保障房、物流倉儲配送等幾種資產類型，正探尋在別的基礎設施建設行業開展試點。事實上廣州地鐵集團運行基礎設施建設REITs發售已經有2年時間，終于在日前獲得行政經理機構出具的無異議函。從發展前景來說，公募基金REITs的意義深刻，市場需求不可小覷。近些年緊緊圍繞公募基金REITs稅收制度提升、業態創新擴面、商品擴募等多個方面利好消息層出不窮，有關新政策在包含發改委、證監、財政局、稅收等多個管控規格陸續發布。在其中去年初國家財政部及國家稅務總局公布的示范點稅收優惠政策“3 號文”可以作為意味著。
對于一般投資者而言，伴隨著往日回報率高新企業的私募基金（多數為房地產業有關）規劃等非標產品式微，個股這種又非一般人會玩得轉，目前市面上可以接觸過的嚴控風險、盈利還行的財產種類已不多，連金融機構主推固定收益的投資理財產品都要在市場行情蕭條時跌破凈值。怎樣在所謂經濟下滑期，確保自己那三瓜兩棗，也是家庭資產種子，有一個稍微超過存款利率，又算是安全性投資收益，似股又像是債務的公募基金REITs目前來說有可能是平常人最合適的選擇之一。其底層資產大多為完善高品質、經營相對穩定的建設項目，一方面有比較很明確的現金流量和利潤總體目標，一般情況下不容易“讓你失望”，論其我們目前對REITs增量的審批非常謹慎。但是要想大賺也是不現實的，REITs最底層投資方向的穩定決定了盈利提高空間不足。但這一在中長期視域下具有比較高確定性金融理財產品，平常人參加的情況下，有一點需要注意，那就是要避開二級市場的折溢價蹭熱點，此時可以將REITs視作“發票”，便會清晰賺錢的難度系數到底有多大，它不適宜著急得人。
（作者系股票基金從業人員）
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