特別提示

　　本公司董事會(huì)及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。

　　格力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于格力地產(chǎn)股份有限公司2022年年度報(bào)告的信息披露監(jiān)管工作函》（上證公函【2023】0471號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《監(jiān)管工作函》”）。

　　公司收到《監(jiān)管工作函》后高度重視，積極組織年審會(huì)計(jì)師致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）和相關(guān)部門(mén)按要求對(duì)所涉問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真核查落實(shí)，并于2023年6月9日披露對(duì)《監(jiān)管工作函》中問(wèn)題二至問(wèn)題四的回復(fù)，具體內(nèi)容詳見(jiàn)公司于2023年6月9日在上海證券交易所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）披露的《關(guān)于對(duì)上海證券交易所監(jiān)管工作函部分回復(fù)的公告》。

　　根據(jù)《監(jiān)管工作函》的要求，現(xiàn)就“問(wèn)題一 關(guān)于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”回復(fù)內(nèi)容公告如下：

　　問(wèn)題一：

　　關(guān)于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備17.68億元，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，而2020年、2021年公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備分別為0億元、1.13億元。公司在前期業(yè)績(jī)預(yù)告回函中表示，報(bào)告期內(nèi)對(duì)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。請(qǐng)公司：（1）分項(xiàng)目列示近三年年末存貨可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額，并說(shuō)明每年年末可變現(xiàn)凈值的計(jì)算過(guò)程、關(guān)鍵假設(shè)與參數(shù)及其選取依據(jù)，包括但不限于預(yù)計(jì)售價(jià)、可售面積、至完工仍需發(fā)生的成本、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金等；（2）結(jié)合近三年年末相關(guān)減值測(cè)試時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目預(yù)售情況、周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)情況，說(shuō)明前期選取的預(yù)計(jì)售價(jià)等參數(shù)是否具有合理性；（3）結(jié)合前述問(wèn)題，分析以前年度資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的充分性和準(zhǔn)確性，以及集中在 2022 年末大額計(jì)提的原因及合理性，是否存在前期應(yīng)計(jì)提減值未計(jì)提、2022 年集中計(jì)提大額減值進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)的情形。

　　回復(fù)：

　　經(jīng)公司對(duì)存貨項(xiàng)目前期計(jì)提減值情況進(jìn)行全面梳理和詳盡調(diào)查，發(fā)現(xiàn)公司下屬全資子公司上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司、上海海控太聯(lián)置業(yè)有限公司及重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司2018-2021年度未準(zhǔn)確估算存貨的預(yù)期未來(lái)售價(jià)。公司于2023年7月17日召開(kāi)的第八屆董事會(huì)第九次會(huì)議和第八屆監(jiān)事會(huì)第七次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正的議案》，同意對(duì)前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)予以更正，采用追溯重述法補(bǔ)提2018-2021年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，并由此導(dǎo)致2022 年年初存貨、未分配利潤(rùn)和2022年度資產(chǎn)減值損失需做相應(yīng)調(diào)減。綜上，公司對(duì)2018-2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，具體內(nèi)容詳見(jiàn)公司于2023年7月18日在上海證券交易所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）披露的《關(guān)于前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正的公告》。

　　追溯調(diào)整后，公司2018-2021年度分別補(bǔ)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.42億元、0.03億元、1.63億元、0.19億元，并由此導(dǎo)致2022年度調(diào)減存貨跌價(jià)準(zhǔn)備6.26億元。本次前期會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正涉及公司上海錦云江悅項(xiàng)目、上海雅悅美筑項(xiàng)目以及重慶兩江總部公園項(xiàng)目（P19地塊），會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前后上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)對(duì)比情況如下：

　　單位：萬(wàn)元/平方米

　　對(duì)于上海錦云江悅項(xiàng)目和上海雅悅美筑項(xiàng)目的住宅部分，會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司選用周邊二手樓盤(pán)售價(jià)作為預(yù)計(jì)售價(jià)；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)及備案時(shí)間，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上海市當(dāng)年新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率及預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間計(jì)算預(yù)計(jì)售價(jià)。

　　對(duì)于重慶兩江總部公園項(xiàng)目（P19地塊），會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司參考周邊辦公物業(yè)的價(jià)格與項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)比；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考該項(xiàng)目其他地塊的評(píng)估價(jià)格與項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)比，計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司未對(duì)上述項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，根據(jù)調(diào)整后的項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)計(jì)算，上述項(xiàng)目當(dāng)年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備情況如下：

　　單位：億元

　　追溯調(diào)整后，因上述項(xiàng)目成本高于可變現(xiàn)凈值，公司相應(yīng)補(bǔ)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2018-2021年度會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前后，上述項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值及存貨減值準(zhǔn)備對(duì)比情況如下：

　　單位：億元

　　一、分項(xiàng)目列示近三年年末存貨可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額，并說(shuō)明每年年末可變現(xiàn)凈值的計(jì)算過(guò)程、關(guān)鍵假設(shè)與參數(shù)及其選取依據(jù)，包括但不限于預(yù)計(jì)售價(jià)、可售面積、至完工仍需發(fā)生的成本、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金等。

　　追溯調(diào)整后，截至2022年年末公司存貨總賬面金額為211.68億元，因公司存貨規(guī)模較大，本次僅選取報(bào)告期內(nèi)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行列示，占總賬面金額的56%，近三年年末前述存貨項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額如下表所示：

　　單位：億元

　　（一）公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提方法

　　根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定及公司存貨會(huì)計(jì)政策，公司存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法為：

　　“存貨可變現(xiàn)凈值是按存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。在確定存貨的可變現(xiàn)凈值時(shí)，以取得的確鑿證據(jù)為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮持有存貨的目的以及資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的影響。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。本公司通常按照單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日，以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在原已計(jì)提的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。”

　　公司在可變現(xiàn)凈值測(cè)算過(guò)程中，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)如下：

　　1、估計(jì)售價(jià)：區(qū)分已售物業(yè)及未售物業(yè)，分別選取關(guān)鍵參數(shù)估計(jì)售價(jià)。對(duì)于已售物業(yè)，主要包括已認(rèn)購(gòu)、簽約、備案的產(chǎn)品，按照合同金額或認(rèn)購(gòu)金額進(jìn)行確認(rèn)；對(duì)于未售物業(yè)，綜合考慮項(xiàng)目自身定位、近期及期后成交均價(jià)、結(jié)合去化及市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)品而確認(rèn)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行合理估計(jì)。

　　2、至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本按照項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本減去已經(jīng)實(shí)際入賬的成本進(jìn)行合理估計(jì)。

　　3、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)：結(jié)合項(xiàng)目具體情況并參考公司相同或類(lèi)似項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用及稅費(fèi)水平進(jìn)行合理估計(jì)。

　　（二）各項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值的計(jì)算過(guò)程

　　1、存貨主要減值項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值計(jì)算過(guò)程

　　單位：億元

　　（1）2022年末

　　（2）2021年末

　　（3）2020年末

　　注：應(yīng)提跌價(jià)準(zhǔn)備⑥=①-③，當(dāng)結(jié)果為負(fù)時(shí)，無(wú)需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　（4）各項(xiàng)目近三年估計(jì)銷(xiāo)售額的測(cè)算過(guò)程

　　注：不含稅銷(xiāo)售額按照各業(yè)態(tài)可售面積×預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)與車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額合計(jì)扣除增值稅后得出。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)按照各業(yè)態(tài)可售面積×該業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)后加權(quán)得出；車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額按照車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)和車(chē)位數(shù)量或面積測(cè)算。

　　2、存貨主要減值項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)說(shuō)明

　　（1）上海錦云江悅項(xiàng)目

　　①2020及2021年

　　上海錦云江悅項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車(chē)位。對(duì)于住宅，會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司選用周邊二手樓盤(pán)售價(jià)作為預(yù)計(jì)售價(jià)；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)及備案時(shí)間，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上海市當(dāng)年新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算確定預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)住宅2020及2021年末銷(xiāo)售均價(jià)分別為12.43萬(wàn)元/平方米、12.95萬(wàn)元/平方米。對(duì)于商業(yè)及車(chē)位，公司參考周邊可比項(xiàng)目售價(jià)并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)商業(yè)2020及2021年末銷(xiāo)售均價(jià)分別為5.77萬(wàn)元/平方米、6.32萬(wàn)元/平方米；車(chē)位各年均為1.25萬(wàn)元/平方米。

　　②2022年

　　該項(xiàng)目于2023年1月開(kāi)始預(yù)售，根據(jù)上海市新房定價(jià)政策，項(xiàng)目備案價(jià)格均價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米；商業(yè)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為5.56萬(wàn)元/平方米；車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米。

　　（2）上海雅悅美筑項(xiàng)目

　　①2020及2021年

　　上海雅悅美筑項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車(chē)位。對(duì)于住宅，會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司選用周邊二手樓盤(pán)售價(jià)作為預(yù)計(jì)售價(jià)；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)及備案時(shí)間，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上海市當(dāng)年新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率及預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間計(jì)算預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)住宅2020及2021年末銷(xiāo)售均價(jià)分別為5.12萬(wàn)元/平方米、5.33萬(wàn)元/平米；對(duì)于商業(yè)及車(chē)位，公司參考周邊可比項(xiàng)目售價(jià)并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定預(yù)計(jì)售價(jià)，預(yù)計(jì)商業(yè)2020及2021年末銷(xiāo)售均價(jià)分別為2.65萬(wàn)元/平方米、3.07萬(wàn)元/平方米；車(chē)位各年均為0.75萬(wàn)元/平方米。

　　②2022年

　　該項(xiàng)目于2022年11月開(kāi)始預(yù)售，根據(jù)上海市新房定價(jià)政策，備案價(jià)格均價(jià)為5.48萬(wàn)元/平方米；商業(yè)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為3.32萬(wàn)元/平方米；車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為0.44萬(wàn)元/平方米。

　　（3）珠海海云居項(xiàng)目

　　珠海海云居項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車(chē)位。2020、2021及2022年末的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)是公司參考周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)并綜合考慮項(xiàng)目自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間等因素確定。2020、2021及2022年末，住宅預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為3.47萬(wàn)元/平方米、3.44萬(wàn)元/平方米、2.45萬(wàn)元/平方米；商業(yè)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為4萬(wàn)元/平方米、4萬(wàn)元/平方米、3.05萬(wàn)元/平方米；車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為22.30萬(wàn)元/個(gè)、22萬(wàn)元/個(gè)、11.45萬(wàn)元/個(gè)。

　　（4）珠海雙子星項(xiàng)目

　　珠海雙子星項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、車(chē)位。2020、2021及2022年末的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)是公司參考周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)并結(jié)合本項(xiàng)目已簽約住宅均價(jià)及去化因素確定。2020、2021及2022年末，住宅預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.85萬(wàn)元/平方米、1.72萬(wàn)元/平方米、0.99萬(wàn)元/平方米；車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為14.08萬(wàn)元/個(gè)、14.08萬(wàn)元/個(gè)、9.94萬(wàn)元/個(gè)。

　　3、其他存貨項(xiàng)目減值情況說(shuō)明

　　（1）重慶兩江總部公園項(xiàng)目

　　①項(xiàng)目概況

　　重慶兩江總部公園項(xiàng)目位于重慶市兩江新區(qū)，總占地面積約120萬(wàn)㎡，可建設(shè)用地面積54.4萬(wàn)㎡，總建筑面積（計(jì)容）約為108萬(wàn)㎡，項(xiàng)目土地使用權(quán)系出讓類(lèi)型，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類(lèi)居住兼商業(yè)、其他商務(wù)用地、住宅。項(xiàng)目于2013年9月至2016年1月取得土地，2013年9月陸續(xù)開(kāi)工，分20塊地分期建設(shè)。

　　②計(jì)提減值準(zhǔn)備情況及其原因

　　重慶兩江總部公園項(xiàng)目地價(jià)成本較低，住宅項(xiàng)目完工產(chǎn)品去化情況良好，已售住宅樓盤(pán)的毛利率達(dá)30%以上。

　　對(duì)于重慶兩江總部公園項(xiàng)目（P19地塊），會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司參考周邊辦公物業(yè)的價(jià)格與項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)比；會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正后，公司參考該項(xiàng)目其他地塊的評(píng)估價(jià)格與項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)比，計(jì)提減值準(zhǔn)備。近年來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模及成交價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目中的辦公樓盤(pán)銷(xiāo)售難度增加，公司相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，與周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)基本吻合。

　　（2）珠海格力海岸S2幼兒園項(xiàng)目

　　①項(xiàng)目概況

　　珠海格力海岸S2幼兒園項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，建筑面積約8,478.7㎡，項(xiàng)目于2009年12月取得土地，2011年9月正式開(kāi)工，2014年4月完成竣工驗(yàn)收。

　　②計(jì)提減值準(zhǔn)備情況及其原因

　　珠海格力海岸S2幼兒園項(xiàng)目2020年度、2021年度未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，原因是該項(xiàng)目未達(dá)到交付使用條件，公司原計(jì)劃考慮自營(yíng)。

　　因2022年下半年國(guó)家關(guān)于城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理工作的要求，項(xiàng)目改由政府回購(gòu)，2022年末公司內(nèi)部決策程序已履行完畢，正在辦理相關(guān)交接手續(xù)。故公司按與政府商定的回購(gòu)價(jià)減去估計(jì)的相關(guān)稅費(fèi)后計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　（3）珠海部分項(xiàng)目車(chē)位

　　珠海部分項(xiàng)目車(chē)位主要構(gòu)成為格力廣場(chǎng)、平沙九號(hào)花園未銷(xiāo)售車(chē)位。

　　上述車(chē)位于2020年、2021年未計(jì)提減值準(zhǔn)備，原因是上述車(chē)位的銷(xiāo)售成交價(jià)均高于賬面成本。

　　上述車(chē)位于2022年計(jì)提減值準(zhǔn)備的原因?yàn)椋嚎紤]到公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債規(guī)模較大，為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，希望快速回籠資金，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)推出車(chē)位促銷(xiāo)計(jì)劃，根據(jù)促銷(xiāo)價(jià)格預(yù)計(jì)的收入與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　（4）珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目

　　①項(xiàng)目概況

　　珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目為外伶仃島外伶仃灣城市更新改造項(xiàng)目，總規(guī)劃用地面積為33,532.30㎡，項(xiàng)目于2014年啟動(dòng)，2015年1月正式開(kāi)工，2019年3月完成部分工程竣工驗(yàn)收，總建筑面積約為30,668.00㎡。

　　②計(jì)提減值準(zhǔn)備情況及其原因

　　珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目于2020年、2021年未計(jì)提減值準(zhǔn)備，原因是公司與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)商談擬將本項(xiàng)目整體移交。公司預(yù)期政府回購(gòu)金額足夠收回全部投入成本。

　　珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目于2022年計(jì)提減值準(zhǔn)備的原因?yàn)椋鸿b于多方面原因，公司在2022年第四季度確定無(wú)法與相關(guān)方達(dá)成回購(gòu)事宜。公司擬將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自營(yíng)，按收益法進(jìn)行評(píng)估，相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　③2022年珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值計(jì)算如下：

　　珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目主要為外伶仃島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　〈1〉、計(jì)算方法及過(guò)程

　　由于項(xiàng)目位于外伶仃島，周邊缺少可參考的成交案例；公司對(duì)已建成項(xiàng)目擬以出租為主，未制訂銷(xiāo)售方案。綜合上述因素，對(duì)于外伶仃島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

　　本次采用收益法在未來(lái)若干年按一定比率遞增的計(jì)算公式：

　　其中：A 為年租金凈收益；

　　年租金凈收益按下式計(jì)算：

　　年租金凈收益＝年租賃有效收入-年客觀經(jīng)營(yíng)成本

　　年租賃有效收入＝年租賃潛在毛收入×（1-空置率）

　　年客觀經(jīng)營(yíng)成本＝房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅等+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

　　通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研得出平均出租單價(jià)為75.29元/平方米/月，以此作為年租賃潛在毛收入。

　　年客觀經(jīng)營(yíng)成本按照一定比例進(jìn)行確定。

　　r為折現(xiàn)率；

　　折現(xiàn)率采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率按銀行一年期定期存款利率確定為1.5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等分析確定為4%。則折現(xiàn)率r為5.5%。

　　g為凈收益逐年遞增比率；

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，租金的增長(zhǎng)率一般為每年3% -5%，本次估價(jià)取增長(zhǎng)率為 3.5%。

　　n為房地產(chǎn)自評(píng)估時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可獲收益年限，按各用途下土地使用年限及房屋壽命年限孰短原則確定。

　　〈2〉、可變現(xiàn)凈值計(jì)算結(jié)果

　　通過(guò)采用上述評(píng)估方法及過(guò)程，得出珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值如下：

　　單位：億元

　　二、結(jié)合近三年年末相關(guān)減值測(cè)試時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目預(yù)售情況、周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)情況，說(shuō)明前期選取的預(yù)計(jì)售價(jià)等參數(shù)是否具有合理性。

　　追溯調(diào)整后，項(xiàng)目周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)等情況如下：

　　（一）周邊樓盤(pán)一手房售價(jià)情況

　　1、上海錦云江悅項(xiàng)目

　　注：上海錦云江悅項(xiàng)目已于2022年12月完成銷(xiāo)售價(jià)格備案審批，項(xiàng)目備案價(jià)格均價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米，故2022年末再無(wú)需參照周邊可比樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行減值測(cè)試。

　　2、上海雅悅美筑項(xiàng)目

　　注：上海雅悅美筑項(xiàng)目已于2022年10月底完成銷(xiāo)售價(jià)格備案審批，備案價(jià)格均價(jià)為5.48萬(wàn)元/平方米，故2022年末再無(wú)需參照周邊可比樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行減值測(cè)試。

　　3、珠海海云居項(xiàng)目

　　4、珠海雙子星項(xiàng)目

　　如上所示，計(jì)算可變現(xiàn)凈值預(yù)計(jì)售價(jià)是參照周邊可比樓盤(pán)一手房售價(jià)并根據(jù)公司項(xiàng)目品牌、所處位置、定位、工程設(shè)計(jì)等作適當(dāng)調(diào)整所得，各期預(yù)計(jì)售價(jià)參數(shù)的選取具有合理性。

　　三、結(jié)合前述問(wèn)題，分析以前年度資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的充分性和準(zhǔn)確性，以及集中在 2022 年末大額計(jì)提的原因及合理性，是否存在前期應(yīng)計(jì)提減值未計(jì)提、2022 年集中計(jì)提大額減值進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)的情形。

　　追溯調(diào)整后，公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提比例等情況如下：

　　（一）公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提比例與同行業(yè)比較

　　1、公司近三年存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備情況如下：

　　單位：億元

　　2、同行業(yè)代表性房地產(chǎn)公司近兩年存貨跌價(jià)比率比較

　　單位：億元

　　公司2020、2021、2022年度各期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備比率分別為2.76%、3.59%及8.18%。與存貨規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科笊鲜泄镜钠骄较啾融厔?shì)基本一致，略有不同系公司品牌定位、項(xiàng)目所在區(qū)域、工程設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合影響所致，但不存在重大差異。

　　（二）2022年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的原因

　　公司2022年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提相關(guān)政策與前期一致，計(jì)提金額發(fā)生較大變化的原因主要有以下方面：

　　1、會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正前，公司對(duì)上海錦云江悅、上海雅悅美筑兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，各年末選取預(yù)計(jì)售價(jià)參數(shù)的方法是按照項(xiàng)目未來(lái)達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)參考當(dāng)期周邊可比樓盤(pán)二手房售價(jià)為參數(shù)以判斷預(yù)計(jì)售價(jià)的合理性。考慮上海兩個(gè)項(xiàng)目所在地區(qū)一手房及二手房均呈逐年上升趨勢(shì)，如果用項(xiàng)目周邊可比樓盤(pán)一手房備案價(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)計(jì)算未來(lái)售價(jià)，在項(xiàng)目達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)的預(yù)計(jì)售價(jià)接近或高于二手房售價(jià)。因此，公司時(shí)任管理層基于對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的理解，一直預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售收入足夠覆蓋項(xiàng)目成本及費(fèi)用，不存在減值跡象，存在對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期過(guò)高，未能充分結(jié)合外部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及政策變化進(jìn)行預(yù)判，經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整不夠及時(shí)，對(duì)預(yù)計(jì)售價(jià)的判斷不夠謹(jǐn)慎的情形。在上海2022年最新一手房定價(jià)政策指導(dǎo)下，上述項(xiàng)目最終確定的備案價(jià)低于公司預(yù)期，因此在2022年度相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　2、2022年，受各種因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體購(gòu)房信心處于歷史低點(diǎn)，城市市場(chǎng)分化明顯，行業(yè)深度調(diào)整帶來(lái)的短期挑戰(zhàn)前所未有。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自2022年4月起連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，全年總額同比下降10%；房屋新開(kāi)工面積同比下降近40%。2022年末商品房待售面積比上年增長(zhǎng)10%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)18%。從行業(yè)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年，業(yè)內(nèi)房企銷(xiāo)售及拿地金額大幅收縮，其中百?gòu)?qiáng)房企2022年累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%,全年拿地總額同比下滑近五成,與五年內(nèi)峰值2020年相比下滑超過(guò)60%。公司珠海、重慶項(xiàng)目所在地交易量大幅度萎縮，此類(lèi)項(xiàng)目包括珠海海云居項(xiàng)目、珠海雙子星項(xiàng)目、重慶兩江總部公園項(xiàng)目。

　　3、公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債規(guī)模較大，為保證有息負(fù)債按期償還及已發(fā)售建設(shè)項(xiàng)目如期交付，保障資金鏈安全，公司新一屆管理層迅速調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，采取積極、靈活的促銷(xiāo)政策，以?xún)r(jià)換量、加速回籠，此類(lèi)項(xiàng)目主要為部分車(chē)位。

　　4、珠海格力海岸S2幼兒園項(xiàng)目、珠海萬(wàn)聯(lián)海島項(xiàng)目為公司2022年調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，項(xiàng)目由政府進(jìn)行回購(gòu)或者改為自營(yíng)，在2022年項(xiàng)目情況發(fā)生重大變化而導(dǎo)致減值。

　　綜上所述，經(jīng)公司自查，公司部分存貨項(xiàng)目在2018-2021年度未能準(zhǔn)確估算預(yù)期未來(lái)售價(jià)，存在前期應(yīng)計(jì)提減值未計(jì)提的情形。在采用追溯重述法補(bǔ)提2018-2021年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，并由此導(dǎo)致相應(yīng)調(diào)減2022年度資產(chǎn)減值損失后，公司不存在前期應(yīng)計(jì)提減值未計(jì)提、2022年集中計(jì)提大額減值進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)的情形。公司新一屆董監(jiān)高和財(cái)務(wù)部門(mén)將持續(xù)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和理解，嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，結(jié)合公司實(shí)際情況，進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)處理和信息披露質(zhì)量。

　　特此公告。

　　格力地產(chǎn)股份有限公司董事會(huì)

　　二〇二三年七月十八日