企業頻道
商辦公寓大甩賣 不僅僅是供應過剩
【環宇奇聞】
簡言之，規劃藍圖、修建的商業房產、公寓樓就是為土地價格、房子價格“抬轎”的。
李宇嘉
近日，有一個朋友向我咨詢，某知名地產商研發的購物廣場，商業服務商鋪和寫字樓三至五折出售，能不能買？如出一轍，最近小編線下推廣踩盤的時候發現，許多二三線城市鋪面、辦公樓都是在超大尺度降價銷售，而且很多公寓樓產品淪落為“營銷推廣贈送品”了，有些“買一套住房，直接給一套公寓”。現階段，很多地方商業房產、公寓樓正在銷售商品庫存消化周期在5年及以上，乃至10年都賣不完。
記得2016-2018年，全國樓市一片順風順水，沒有限購的商業房產、公寓樓的銷售價格也水漲船高，賣得十分火，熱門產品想購買要靠搶。那時候傳揚“售后返租”的方式，房地產商擔負托底的職責。對購房者來說，既可以共享物業增值的盈利，可以享受隔兩年便會漲3%的租金收益。因此，投資人辦、公寓樓的熱情非常高，除開投資者外，許多大宗商品顧客一下子就下手幾十套、上百套。
為什么如今這種產品淪落為拋妻棄子？很多人都認為是這種產品供應過剩，疫情影響造成線下推廣開實體店需求減少。對商業房產市場需求旺盛的一些行業顯著調整，例如房地產業、金融業、互聯網大廠和貿易等相關行業。除此之外，前些年有活力的雙創，最近的人氣明顯下降等。從表面來說，也確實如此，例如小編所居住的地區，前些年大型廠聚集，上年聽說為節省租金成本，搬至更遠的地方了。
但是，根本性的緣故并不是以上供需兩端問題，反而是整體規劃層面的問題，換句話說智慧交通的方式難題。以往，每一個要研發的地區，不論是產業新城、涿州東站、一個新的CBD或城市副中心等，當地政府都是會整體規劃商業服務、辦公室、公寓等，都需要發展趨勢新能源技術、互聯網技術、生物醫藥等新型產業，甚至還要引進全球500強。可是，能不能實現規劃目標，先放在一邊。
但是，這一規劃藍圖也能讓土地資源大賺一筆，而壯觀的規劃目標也將成為廣告營銷最好技巧，吸引住房地產商搶地、買房者選房，土地價格、房子價格當然扶搖而上。因此，也就不再怪異，為什么這么多人投資人辦和公寓樓，由于很多人都認為，要打造高端的行業、引進高檔的公司，店鋪和辦公樓難道還怕沒人租嗎？有廣告牌亮麗的產業鏈、公司入駐，難道還怕公寓樓租不出去？到時候房租沒漲都很難。
土地資源賣出去了高價位、房屋賣出去了高價位，商業房產、房屋的整體規劃每日任務已經完成一大半。對于商業房產和公寓樓能否售出，針對當地政府（短期內功績）、房地產商（銷售額）已不重要了了。由于，布局的股權溢價已表現在土地價格和房子價格上。簡言之，規劃藍圖、修建的商業房產、公寓樓就是為土地價格、房子價格“抬轎”的。甚至可以說是，只要能夠拉高土地價格、房子價格，商業房產產能過剩、閑置并不是問題。
房市單邊下跌的上半場，住房市場銷售充沛造就供不應求的情景，商業房產和宿舍也熱賣。“規劃藍圖+營銷噱頭”支撐下，關注度保持了好多年，沖淡了供應過剩。住房熱賣、財產價格上漲并可輕輕松松抵押融資，促使房地產商、投資人不在意閑置。小編就見過，寫字樓建好了，服務承諾優先招商合作，房地產商堂而皇之地作假（辦公樓大門口掛到引進公司的假牌子），縱容其閑置，專心致志賣住房。
進入下半場，不論是住房熱賣，或是整體規劃營銷推廣，舊套路都搞不了了。因此，大規模閑置乃至泡沫化問題逐漸泄露。例如，第一太平戴維斯資料顯示，2023年第三季度深圳市高檔寫字樓我市出租率創出歷史新高。同時期，北京市、上海市、廣州市類似物業出租率也分別達到19.5%、19.1%、20.9%，均創分階段新紀錄。商業房產、公寓物業“抬轎”的代價一覽無余。
即然原本是用來“抬轎”的，再加上房地產商資金鏈緊張，因此清倉處理式甩貨，三至五折市場銷售，“買住房、送公寓樓”等，就太正常了。現階段，深圳辦公室租金、北京公寓的價錢，都已跌回到12年以前，這也是去泡沫塑料、去庫存的必然趨勢，將來許多這種產品可能面臨“既賣不掉、也租不出去”的困境。只有產業鏈、學生就業、人氣值跟上來，才可以破譯這個局面。
（作者系廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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