文化藝術頻道
探索上海二手房市場：大量上市 成交周期長
◎記者 張良
“如果用一個詞來描述最近的上海二手房市場，那就是‘輕’。現在很多賣家會打電話問有沒有人想看房，愿意降低掛牌價。買家挑挑揀揀，不急著出手。我們店之前交易的訂單都是去年看房，直到今年才交易的客戶。目前上市房屋數量大，賣家多，買家少，部分房屋的議價空間可達20%至25%。上海市松江區九亭地鐵站附近一家房地產中介店的經理解峰(化名)告訴《上海證券報》。
相應地，今年2月和3月出現一波復蘇后，上海二手房市場交易量連續兩個月下降。根據上海中原房地產統計，5月份上海二手房交易量為1.53萬套，比4月份的1.77萬套減少了13.56%左右，接近上海二手房月均交易量為1.5萬套的“榮枯線”。
業內人士認為，目前上海二手住房市場住房較多，客戶較少。如果沒有良好的刺激房地產市場消費的政策，二手住房的“低溫”市場可能會持續一段時間，買賣雙方將展開深度游戲。
老社區的房子不容易賣
位于20世紀90年代建成的許多丈夫房，位于上海中外環境的古美地區。由于環境優雅，依托蓮花路商圈，生活設施成熟，交通便利，已成為許多剛性需求或首次改善購房者購房的目標區域之一。在過去的兩年里，古美板塊經常有新樓盤上市，催生了一批“賣舊打新”的置換客。然而，隨著二手房市場供過于求，交易周期的延長，一些替代者抱怨不斷。
古美西路某品牌中介店業務員小宋告訴記者，最近上市的房子數量很大，很多客戶打算賣掉老房子，轉而買新房。以古美八村為例，該社區目前有50多套上市房屋，其中80%的業主需要更換。上市時間短為2個月，最長為1年半。
小宋說：“現在附近老房子的平均價格是每平方米6萬元到6.5萬元，雖然成交價格較低，但客戶的觀望情緒仍然很強烈。”。
靜安區大寧板塊上工新村附近一家中介店業務員老呂向記者介紹，以前平均價格達到9萬元/平方米，現在只有7萬多元/平方米。住房多、客戶少是上海二手房市場的重要特點。
在老呂看來，目前上海二手房市場確實走弱。雖然他今年以來個人交易了5筆訂單，但店內其他銷售人員很少下訂單。他說，為了促進訂單交易，大多數上市業主愿意降價，只有10%或20%的業主不會以自己心中的價格出售。
記者調查發現，現在比較難賣的主要是一些老小區的房子，而次新小區的房價相對抗跌，成交也比較穩定。
靜安區廣延路上的寶華現代城是一個平均價格約12萬元/平方米的中高端社區。記者通過上海中原房地產店內部系統了解到，目前寶華現代城有33套房，其中3套9套，2套16套，其余1套。
“現在市場不是很好，上市量比往年多，但寶華現代城的房子每個月都有交易。這種高端社區的房價不可能打八折。盡管寶華現代城三房最近剛剛成交，但1660萬元的成交價接近2021年底。今年3月賣出的一套同戶型三房成交價超過1700萬元。有時，業主剛剛趕上了一個新的計劃。如果買方付款方式好，業主要求100萬元是正常的。中原房地產業務員馬超(化名)說。
學區房也明顯降溫。一些房地產經紀人告訴記者，現在一些家長淡化了學區住房的概念，即使他們買了學區住房，他們也會考慮生活質量，而不僅僅是掛戶口。“高品質小區的房子還是比較好賣的，但是老公的房子和樓梯房空了很多。番南小區、南丹小區、凱旋一村等徐匯區學區房均有20至30套。這種房子很難賣，降價幅度也很大。”
浦東新區玉橋地鐵站附近地杰國際城一期為對口建平實驗中學的學區房。2021年上半年，社區94.7平方米雙南戶型兩房掛牌價格一度超過10萬元/平方米，現價格大幅下跌。記者了解到，目前地杰國際城一期社區雙南兩房掛牌十余套，掛牌價格從800萬元到946萬元不等。
房地產經紀人小吳告訴記者，今年2月和3月的市場，雖然價格賣得不好，但幸運的是交易量大，現在價格不理想，交易量不多。
成交周期延長
上市量上升，成交量下降是上海二手房市場的主要表現。
受新房市場高供應和一、二手房價格倒掛虹吸效應的影響，3月份上海二手房市場成交量飆升至2.4萬套，4月份成交1.77萬套，5月份成交1.53萬套。目前，上海一、二手房成交比例已達到最高水平：3滑落至1：2.也就是說，原來每交易一套新房，對應的就會交易三套二手房，現在只能交易兩套二手房。
據小吳觀察，約60%的買家現在是替代品。在替代品中，約30%可以立即支付定金并進入購房過程。另外70%的客戶會花更多的時間談論價格和交易周期，交易率只有20%到30%。
“目前，古美地區二手房交易周期約為6個月，高層房屋交易尤為緩慢。大多數買家都在等待，很少有客戶愿意出價。目前，市場上有一些具有成本效益的房屋，每天至少有三組，但客戶的購買決心還不夠，每個人都在等待是否會出臺新政策。”小宋說。
老呂告訴記者，現階段客戶從看房到交易，整個周期可能需要一年時間。“由于上市量大，為了盡快成交，一些社區的業主給出的上市價格越來越低，而買家會在沒有看到方向的情況下捂住口袋，謹慎行事。”
一些房地產經紀人告訴記者，現在二手房市場買家有兩種趨勢：一是整合住房，賣多套房到大面積高質量的住房；二是追求地理位置，從其他地區到市中心。
“與其他城市不同，上海常住人口眾多，具備市場穩定的基本條件。上述房地產經紀人認為，雖然二手房交易量不高，但房價仍然相對穩定，因此買家不必擔心市場。
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